① 一句話講重點
開店地點選錯 = 燒掉 200 萬學費。商圈評估不是看人多人少，是看「有沒有你的客人」。
② 什麼時候會用到它
- 看上一個店面，要不要簽？租了就回不去。
- 房仲說「這裡很搶手」。真的嗎？要看數字。
- 朋友推薦的鬧區。鬧區不一定適合你的客群。
- 同類競爭店多嗎？太多紅海、太少可能根本沒需求。
- 租金 vs 預期營收。租金佔比要 ≤15%。
③ 加盟主小陳找點
📍 場景：小陳跟房仲看了 3 個點，回辦公室問老吳
🧑💻
小陳老吳，我看上一個東區巷弄的店面，月租 12 萬，旁邊有捷運。
🧓
老吳方圓 200 公尺有幾家同類餐廳？
🧑💻
小陳呃...我沒查耶...
🧓
老吳那目標客群每月在這附近消費多少？人流尖峰幾點？我們的目標客群會出現嗎？
👉 房仲講的「搶手」是「他賺得到佣金」。
商圈評估是「你能不能賺錢回來」。
商圈評估是「你能不能賺錢回來」。
④ 商圈評估 6 大指標
這 6 個指標一個一個跑完，再決定簽不簽
指標 ① 人流（Foot Traffic）
- 實地：尖峰時段（午餐、晚餐）站 1 小時數人數
- 分時段：早餐、午餐、晚餐、深夜各算
- 分平日 vs 假日
- 公式：你的店預期客流 = 路過人數 × 進店率（餐飲約 2-5%）
指標 ② 客群匹配度
| 商圈類型 | 適合什麼 |
|---|---|
| 商辦區 | 午餐套餐、咖啡、簡餐 |
| 住宅區 | 家庭式、便當、自助餐 |
| 觀光區 | 特色、伴手禮、單價高 |
| 學區 | 平價、多人共享、社群感 |
| 夜市 | 排隊小吃、單品高翻桌 |
指標 ③ 同類競爭
- 方圓 300 公尺內同類餐廳數
- 競爭店的客單價、評分、生意狀況
- 太多 = 紅海要差異化；完全沒有 = 可能根本沒需求
指標 ④ 租金佔比
- 租金 / 預期月營業額 ≤ 15%
- 如果是 25% 以上，就是房東吃光你的利潤
- 抓預期月營業額 = 預期客流 × 預期客單價 × 30 天
指標 ⑤ 物理條件
- 能見度：路人能不能一眼看到
- 進出方便度：有沒有騎樓、有沒有階梯
- 停車：機車、汽車
- 排煙、瓦斯、電力是否合規（餐飲必看）
指標 ⑥ 法規與發展
- 使用分區：餐飲業可開嗎？（住宅區可能違法）
- 未來計劃：1-3 年內有沒有捷運、商辦進駐？
- 合約年限：至少 3 年起跳，否則裝潢還沒回收就要搬
商圈評估評分表
| 指標 | 權重 | 評分（1-5） |
|---|---|---|
| 人流 | 20% | __ |
| 客群匹配 | 20% | __ |
| 競爭 | 15% | __ |
| 租金佔比 | 20% | __ |
| 物理條件 | 15% | __ |
| 法規與發展 | 10% | __ |
💡 加權總分 ≥4.0 才能簽；3.5-4.0 可考慮但要降租金；<3.5 直接放棄。
⑥ 2025 新思維
從「站著數人」到「Google + 大數據」
① Google Maps 商圈洞察
輸入「東區某地址」，Google 會告訴你：尖峰時段、客流分時段、附近競爭店、評分、消費者輪廓。
② 信用卡刷卡資料（公開資料）
商研院、信用卡公司公開「全台各商圈消費分析」，可看「這條街每月餐飲消費總額多少」。
③ 外送 + 直營「微商圈」概念
必須在
主要街道
主要街道
→
巷弄租金低
外送補足客流
外送補足客流
外送平台改寫了商圈規則。巷弄租金 1/2，外送補足來客數，整體獲利可能更高。
④ Pop-up（快閃店）試水溫
正式簽約前先做 1-3 個月的快閃店，實測客流真實數字，比評估報告準。
⑦ 常見地雷
1
「人流多 = 生意好」的迷思
夜市人流多但客單低、信義商圈人流多但租金高。看「人流 × 客單價 × 進店率」三個一起算。
2
用「假日人流」估生意
假日 vs 平日差 3 倍。要用全週平均、不能只看週末。
3
沒查使用分區
住宅區開餐飲違法、會被檢舉。簽約前到地政事務所查使用分區證明，5 分鐘就好。
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